[ẩn-danh]

- Thứ 4 Tháng 9 23, 2026 1:50 pm Con kính đảnh lễ Đức Sư Tổ!
Con kính đảnh lễ Đức Thầy!

Con xin chia sẻ kinh nghiệm đắt giá của bản thân khi giao dịch mua bán nhà đất.

1. Phải đền cọc dù đã quá hạn hợp đồng

Năm 2008, con mua đất nền của một dự án theo kiểu góp vốn với giá 6 triệu/m². Dự án đó từng lên tới hơn 20 triệu/m² nhưng con không bán vì bán cũng không đủ tiền mua được cái nhà trong trung tâm thành phố. Con không buôn bán đất mà chỉ định gom tiền mua nhà ở để khỏi phải thuê. Sau đó thì dự án đó bị đóng băng, bất động sản rớt giá.
Đến năm 2019, có người hỏi mua mảnh đất với giá 10 triệu/m², đặt cọc ngay 200 triệu qua điện thoại dù chưa gặp mặt. Hợp đồng cọc quy định: đến ngày 25 tháng sau, nếu hai bên không hoàn thành thủ tục giấy tờ thì sẽ trả lại cọc và hủy giao dịch.

Thời điểm đó xảy ra dịch Covid-19, nên khi tới hạn hợp đồng đặt cọc thì cả hai bên đều chưa xong giấy xác nhận độc thân. Chuyện không có gì đáng nói nếu con không sơ suất làm mất một bản hợp đồng góp vốn gốc. Vì thiếu kinh nghiệm và mất bình tĩnh, con vội báo hủy giao dịch với lý do quá hạn thủ tục. Cho rằng con "bẻ cọc" để bán cho người khác giá cao hơn, bên mua buông lời khó nghe. Trong lúc bực tức, con tuyên bố: "Đất của tôi, tôi thích thì bán, không thích thì thôi". Lời nói này khiến bên mua bức xúc, đe dọa ngăn chặn mọi giao dịch và ép con phải phạt cọc gấp đôi (400 triệu).

Con lo lắng chẳng biết hỏi ai thì lại có khách mới chấp nhận hỗ trợ xử lý việc mất giấy tờ và mua lại mảnh đất với giá 12 triệu/m². Thấy số tiền chênh lệch này vừa đủ bù tiền phạt cọc, vả lại con sợ mất giấy tờ sẽ không bán được đất nữa nên con đã bán cho khách mới.
Nhưng người mua đầu lại gặp biến cố vướng vòng lao lý và dịch bệnh kéo dài, đến năm 2022, họ mới liên lạc lại để đòi tiền đền cọc. Dù con đã chủ động xin gặp để giải trình và thương lượng giảm tiền phạt, họ vẫn quyết không đồng ý vì vin vào câu nói khi mất bình tĩnh của con năm xưa. Con không nhớ lý do gì mà mãi con và họ không gặp được nhau cho tới mấy năm sau. Cuối cùng thì con cũng đền cọc cho họ và mọi chuyện chấm dứt.

(còn tiếp)

[ẩn-danh]

- Thứ 4 Tháng 9 23, 2026 1:51 pm Con xin kể tiếp kinh nghiệm mua nhà đất thứ hai của con.

2. Cả nể, lòng tin mù quáng

Trong quá trình chuẩn bị để di cư vào Nam, con có bay ra bay vào để tìm mua nhà. Trong Nam, gần như con không quen thân ai ngoài một anh bạn người đạo Hồi, biết nhau hơn mười năm. Thời gian con vào Nam tìm hiểu nhà đất thì anh đã rất nhiệt tình đưa đón sân bay, đưa đi các địa chỉ mà con tìm qua mạng. Sau đó, anh còn thuê hộ nhà, tìm hộ việc làm và xin học cho mấy đứa con của con.

Anh có đưa con về quê anh ở Đồng Nai, cách sân bay Long Thành khoảng 1 km để tìm mua đất. Đây là làng của người Hồi giáo, họ được Nhà nước cho di cư về đó, chia đất cho sinh sống và trồng cao su. Ở nơi đó, anh có nhà ở, xung quanh là anh chị em ruột thịt, dân cư bây giờ đã đông đúc. Xung quanh lại có các khu công nghiệp đang phát triển.

Anh bạn dẫn con coi đất của người cháu họ, người này đang cần tiền cất nhà lấy vợ. Con thích khu dân cư này nhưng lưỡng lự, chưa quyết định mua đất đó vì đây là mảnh đất hơn trăm mét nằm trong thửa đất rộng mấy nghìn mét. Lúc đầu là của một người được Nhà nước phân cho. Sau này, con cháu đông lên, họ cứ thế chia đất cho nhau bằng miệng mà không làm giấy tờ tách riêng, thành ra thửa đất đó bây giờ rất nhiều chủ.

Về Sài Gòn được một tuần thì chư vị chỉ cho con chỗ ở mới nhưng không phải là Đồng Nai. Ba ngày sau, con rời đi đến địa điểm mà chư vị chỉ.

Anh bạn gọi điện nói anh đã lỡ hứa với người cháu đó rồi. Con đã đắn đo, con đã ngại, đã cả nể vì thấy người bạn này đã giúp đỡ mình quá nhiệt tình, không đòi hỏi có qua có lại. Anh còn nói: "Em cứ mua đi, anh đảm bảo sẽ lãi, nhanh thôi." Con cũng thấy vì dự án sân bay Long Thành nên nơi này đang rất sốt đất. Lòng tham và sự thiếu hiểu biết đã đưa con đến cái gật đầu đồng ý mua.

Thửa đất đó thì đã làm sổ đỏ. Chỗ đất con mua có làm giấy tờ công chứng, làm giấy tờ tặng cho thừa kế, tuy nhiên mọi thứ chỉ là viết tay, không qua chính quyền. Số tiền tất tần tật con phải trả là gần 600 triệu.

Sau đó một thời gian ngắn thì Long Thành xảy ra bê bối tham nhũng của những người lãnh đạo, giao dịch đất chững lại, nhiều nơi bị thanh tra.

Con thấy nhiều trang mua bán đất vẫn có giao dịch, nhưng khi nghe đến đất chưa tách sổ thì không ai hỏi mua cả. Con chỉ có thể về đó ở hoặc để đó. Con còn lo lâu ngày ai đó xây lên ở, con cũng chẳng làm gì được. Anh bạn thì cũng có rao bán hộ con. Anh cũng nói yên tâm, không ai dám chiếm đất của con. Nhưng con không còn dám tin nữa.

Mặc dù con đã được nhắc nhở, cảnh báo không được mua đất chung không có sổ đỏ, không mua nhà đất vi bằng, thế mà con đã quá tự tin vào bản thân, dẫn đến chuyện mua mảnh đất mà con có thể mất trắng bất cứ lúc nào này.

(còn tiếp)

[ẩn-danh]

- Thứ 4 Tháng 9 23, 2026 1:53 pm Con xin kể tiếp kinh nghiệm xương máu thứ 3 liên quan tới chuyện mua nhà đất.

3. Tin lời bạn thân – cú lừa ngoạn mục

Con có một cô bạn tên là Hường, làm nhân viên thư viện kiêm dạy môn Giáo dục địa phương tại một trường cấp ba ở Hà Nội. Hường ly hôn chồng vì chồng Hường ngoại tình và nợ cờ bạc, dù trước đó anh ta từng có chức vụ ở tòa án. Hường phải trả nợ cho chồng rất nhiều tiền. Vì vậy, mẹ chồng Hường vẫn thân thiết với con dâu và các cháu, chăm sóc, đi du lịch cùng trường của Hường và sang tên tài sản cho cháu nội.

Hường từng có một người bạn trai và người này cũng lừa của cô ấy mấy tỷ đồng rồi không trả.

Trước đó, con và Hường không có chuyện mượn tiền nhau vì cả hai đều không làm ăn, buôn bán thêm mà chỉ chăm chỉ làm nghề. Duy nhất một lần, cô ấy mua nhà có vay con 200 triệu đồng nhưng cũng trả đúng thời hạn.

Khoảng năm 2021, cô ấy tham gia Hội Thánh Giê-hô-va và theo mấy người trong hội đó lướt sóng đất ở Hải Dương, nhắm miếng đất nào là thắng miếng đất đó. Cô ấy không rủ con và con cũng không có ý định tham gia.

Cuối năm 2021, con quyết định vào Nam nên từ đó con rao bán nhà, lo việc di cư. Sang tới năm 2022, gần sát ngày đi, con mới bán được căn chung cư mà con đang ở. Hường nói với con là Hường đang góp vốn chung với mấy người khác để mua một lô đất dự án ở Hải Dương, dự là rất "hot". Nhưng lô đất này lớn nên mỗi người phải bỏ ra 2 tỷ đồng, mà Hường chỉ có 1 tỷ. Hường bảo con góp chung vào, nhưng đứng tên Hường vì mấy cổ đông kia không muốn người ngoài tham gia.

Con đã nói con giờ không muốn làm ăn gì hết vì con sắp vào Nam, và Hường cũng biết điều đó. Hường bảo lô này chắc bán ra chỉ trong ba tới bốn tháng là cùng. Vì tin tưởng vào nhân cách của bạn thông qua cách sống và cư xử hằng ngày, và cũng vì nghĩ chắc vài tháng đầu vào Nam mình chưa mua được nhà đâu, có thêm ít tiền cũng tốt, nên con đã gật đầu đưa tiền cho bạn.

Mà con còn ngu muội hơn nữa khi cứ đưa tiền cho Hường mà không hề có một tờ giấy đảm bảo gì. Hường bảo cứ chuyển khoản rồi Hường sẽ viết giấy nợ, gửi giấy tờ và tiến độ dự án đàng hoàng. Sau vài tháng đưa tiền mà không thấy gì, lúc này con đã ở trong Nam. Con bảo Hường trả lại tiền góp vốn của con, con không cần tiền lời khi bán đất. Con cần tiền để mua nhà.

Nhưng Hường kể bây giờ mới đang làm sổ đỏ cho lô đất đó nên chưa bán được, chờ thêm một thời gian nữa là nhanh thôi. Rồi lần nào con hỏi cũng có đủ lý do như chờ tách riêng từng căn, chờ Hải Dương thay đổi quy hoạch, chờ vì khách mua trả giá thấp, v.v. Cho tới nay đã 5 năm trôi qua.

Con muốn gặp chị chung đất với Hường để hỏi tiến độ dự án thì Hường không cho gặp. Nhưng Hường cũng không trốn tránh, vẫn công tác bình thường, ra Bắc vào Nam thăm con, thăm bố mẹ con khi con không ở ngoài Bắc.

Trong thời gian đó, Hường còn rủ con tham gia dự án "chợ toàn cầu", đóng 100 triệu đồng được lãi 25 triệu đồng một tháng. Hường nói đây là suất ngoại giao ở Sở Giáo dục cho chứ người ngoài không tham gia được. Con nói với Hường đây là dự án ma, là lừa đảo. Hường nói Hường không tham gia nữa vì không có tiền, nhưng lại cho con xem một hợp đồng tham gia đứng tên Hường. Hường kể là đứng tên hộ chị phụ huynh vì anh trên Sở Giáo dục không cho người ngoài tham gia.

Cuối tháng 8 vừa rồi, con mới phát hiện ra Hường vay của rất nhiều người, nhưng không ai biết Hường đã làm gì với số tiền đó. Đất Hải Dương đợt đó mua chỉ có mấy trăm triệu một suất, chứ không phải 2 tỷ như Hường đã nói.

Con gọi điện bảo Hường trả tiền và viết giấy xác nhận đã nợ tiền của con, không lãi suất. Hường viết ngay và vẫn nhắn là Hường sẽ thu xếp trả vì Hường còn một căn nhà đang rao bán khoảng 8 tỷ đồng. Tuy nhiên, căn nhà đó đã thế chấp ngân hàng, vay 3,5 tỷ đồng rồi. Nên nếu có bán được nhà thì cũng không đủ để trả cho tất cả những người mà Hường đã vay. Ngay cả em gái ruột của Hường cũng bị Hường nợ gần 1 tỷ đồng mà cô ấy còn phải tự trả lãi.

Đến giờ này thì con thật sự bối rối, ân hận.

[Thái Dương]

- Thứ 7 Tháng 9 26, 2026 10:00 pm Con kính đảnh lễ Tổ, Thầy
Xin kính chào các huynh, tỷ.

Thưa Thầy, nhân đọc chủ đề này con cũng thu nạp thêm cho mình được kinh nghiệm để sau này nếu có điều kiện mua đất, xây nhà thì mình cũng biết cách mà phòng tránh.

Và qua đây con cũng rút bài học rằng: Thông thường con người hay bị cả nể với những mối quan hệ thân quen nên vô tình làm mất đi tư duy sáng suốt. Mà lòng người thì khó đoán, ngày hôm nay như vậy nhưng sau này không biết họ sẽ ra sao nữa. Làm bất kỳ việc gì đều cần một tâm thế mạch lạc, không bị tình cảm chi phối và cần một chút đề phòng, ngay cả với những người quen. Xử lý 1 việc với người quen nhưng tâm thế như đang làm việc với người lạ thì có lẽ sẽ ít xảy ra những chuyện đáng tiếc. Thực tế trong cuộc sống nhiều trường hợp lừa tiền, lừa tình… cũng chỉ vì quá tin tưởng nhau. Đến khi xảy ra biến cố thì người trong cuộc bị sốc, tinh thần bị tổn thương nghiêm trọng trong thời gian dài.

Con kính.

[Sen Tím]

- Thứ 6 Tháng 10 02, 2026 11:38 pm Con xin kính đảnh lễ Đức Sư Tổ!
Con xin kính đảnh lễ Đức Thầy!
Em xin chào sư huynh Oneway và các sư huynh tỷ!

Thưa Thầy, về chủ đề này con cũng có một chút kinh nghiệm nhỏ về việc mua bán đất, chung cư bằng hợp đồng ủy quyền định đoạt.
Trước đây con cũng không biết, khi con mua nhà thì con mới biết loại hợp đồng này. Về nội dung chủ yếu là bên môi giới mua nhà rồi dùng hợp đồng này để bên công chứng tải lên hệ thống, để chờ có khách bán lại, hiểu nôm na là để bớt 1 lần thuế đất. Chỗ này tiềm ẩn một rủi ro là có thế bán 1 lúc cho nhiều người nếu như họ nhận cọc của nhiều người, để đảm bảo an toàn thì cần cọc số tiền nhỏ, trong trường hợp cọc số tiền lớn thì nên thực hiện ở phòng công chứng để lên hệ thống, tránh một miếng đất bán cho nhiều người.

Còn một vấn đề nữa là nếu họ hủy hợp đồng ủy quyền thì mình cần chủ nhà phải ký tất cả các loại giấy tờ bao gồm cả giấy nhận tiền, vì lúc đó giao dịch không phải giữa mình và môi giới mà chính là giữa mình và chủ nhà đứng tên trên sổ. Để tránh chủ nhà kiện lại mình vì chưa giao tiền (thực tế số tiền lại do môi giới cầm). Thường môi giới hay kêu ca phàn nàn là quá quy tắc, quá khắt khe, nhưng để đảm bảo pháp lý thì cố gắng đảm bảo mức an toàn nhất có thể cho bản thân và gia đình.

Một chút kinh nghiệm nhỏ của con chia sẻ, kính mong Tổ, Thầy và các sư huynh tỷ chỉ dạy thêm.
Sen tím kính bút!

[Tiến Thành]

- Thứ 7 Tháng 10 03, 2026 4:53 pm Con xin kính đảnh lễ Tổ, Thầy,
Đệ xin chào huynh tỷ trưởng, chào bạn đạo.

Nhờ ân phước Tổ Thầy, T.Th vừa giải quyết êm thấm vụ tranh chấp ranh đất nên xin chia sẻ chút kinh nghiệm.

Sau đại dịch Covid-19, T.Th tìm một miếng đất ở quê để phòng khi biến cố xảy tới. Gặp miếng ưng ý, T.Th chủ quan vay ngân hàng mua luôn. Ngày đi công chứng, T.Th vừa dắt xe ra sân thì trượt chân té, tuy không sao nhưng trong lòng cũng bất an. Quả nhiên sau đó phát sinh đủ chuyện: phòng công chứng nghỉ, phải làm ở xã; bên bán trốn luôn khoản thuế, T.Th phải đóng thay mới ra được sổ.

Đến khi tìm hiểu kỹ về BĐS và quy hoạch, T.Th mới tá hỏa vì sổ có dấu hiệu chồng lấn với thửa bên cạnh. Vợ lại được Chư vị nhắc “làm hàng rào miếng đất sớm”. Năm 2024, sau khi tất toán ngân hàng, T.Th thuê đơn vị đo đạc thì phát hiện hàng xóm (anh Tú) đã lấn gần 5m ngang. Khi cắm trụ rào, họ kéo nhau mang hung khí ra đe dọa và xô gãy trụ ranh. T.Th cũng có lúc nóng giận nên xảy ra xô xát, sau đó phải bình tĩnh lại để giải quyết bằng pháp luật.

T.Th nhiều lần đề nghị thương lượng nhưng không thành. Giữa năm, T.Th xem Kinh Dịch thì được quẻ nhắc: “Giữ chánh đạo sẽ thẳng, cần nhẹ nhàng như gió luồn khắp ngõ, không ỷ thế thắng làm càn sẽ tốt.”

T.Th làm theo, tìm hiểu hàng xóm xung quanh thì biết nhà anh Tú vốn đã có chuyện lấn đất với người khác. Đồng thời nhờ xã hướng dẫn thủ tục. Sau kiểm tra, cán bộ xác nhận về pháp lý T.Th hoàn toàn đúng, nếu ra tòa thì có cơ sở thắng kiện.

Anh Tú sau đó viện lý do không ký giáp ranh do nghi ngờ sổ cấp sai. Nhưng cán bộ giải thích việc cấp sổ không bắt buộc phải có chữ ký giáp ranh. Quan trọng hơn, họ đưa ra chứng cứ cho thấy chính anh Tú đã đổi từ sổ cũ sang sổ mới để tách thửa bán đất năm 2024, tức là đã chấp nhận tọa độ ranh giới trên sổ.

Đến đây T.Th gần như đã chắc phần thắng. Anh Tú mới chịu hòa giải. T.Th nghĩ nếu cứ làm đúng tọa độ thì cũng được, nhưng nhớ lời quẻ nên chọn nhường một phần đất để kết thúc êm thấm. Cuối cùng hai bên thống nhất được, chuyện tranh chấp cũng khép lại.

Học trò Tiến Thành.

[Tiến Thành]

- Thứ 7 Tháng 10 03, 2026 5:29 pm Con xin kính đảnh lễ Tổ Thầy,
Đệ xin chào huynh tỷ trưởng, chào bạn đạo,

Một số bài học T.Th đúc kết lại qua sự việc này như sau.
- Trước khi quyết định mua đất, hãy đi lòng vòng hỏi thăm hàng xóm, trưởng ấp để thu thập thông tin cần thiết về hàng xóm, lịch sử thửa đất.
- Hợp đồng mua bán đặc biệt là phần cọc phải ràng thêm điều kiện đo đạc từ bên thứ 3, nếu tọa độ trên sổ và thực tế không khớp có quyền hủy cọc/ bồi thường cọc và bên bán phải trả thêm chi phí đo đạc.
- Bên bộ phận một cửa nhận hồ sơ không có nghĩa là sổ sang được tên mình mà toàn bộ các khoản thuế phí đóng đủ có biên lai để đảm bảo ra sổ tên mình mới thành công, đặc biệt với các trường hợp người bán đang nợ thuế (việc này hiện nay có thể kiểm tra trực tiếp trên etax mobile của người bán).
- Với dạng mua bán hồ sơ công chứng ủy quyền, khi giao dịch bắt buộc người chủ gốc ra ký xác nhận giao dịch tránh trường hợp ủy quyền còn hiệu lực nhưng mà hiệu lực cho cùng lúc nhiều người.
- Khi xảy ra tranh chấp, hãy giữ bình tĩnh quay clip thu thập toàn bộ các bằng chứng cần thiết và đưa ra cơ quan pháp luật giải quyết, vẫn phải tự vệ khi cần thiết.
- Lên cơ quan công quyền mình càng khiêm tốn, biết điều bao nhiêu thì càng có lợi thế bấy nhiêu.
Con xin đội ơn Tổ Thầy, Chư vị đã cho con học được bao kiến thức thú vị từ sự việc này với hao tổn ít nhất về thời gian công sức.

/Tiến Thành